Punaises de lit ou cafards découverts juste après l’achat : quels recours ?

Les cartons ne sont pas encore vidés, et les piqûres commencent. Ou, un soir, la cuisine grouille de petites blattes brunes quand vous allumez. Le logement vient d’être acheté, et vous êtes sûr que ce n’est pas vous qui les avez apportées. Vous avez peut-être un recours contre le vendeur, mais tout repose sur la preuve.

Aucun diagnostic ne l’aurait signalé

Le dossier de diagnostic remis à la vente (article L271-4 du code de la construction et de l’habitation) parle d’amiante, de plomb, de termites, d’électricité, d’énergie… mais pas de punaises de lit ni de blattes. Leur absence du dossier ne dit donc rien, et le diagnostiqueur n’y est pour rien. Le recours se cherche du côté du vendeur.

Ce qu’il faut prouver

La garantie des vices cachés (article 1641 du code civil) couvre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à son usage, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou pas à ce prix. Trois conditions, toutes à votre charge :

La question décisive est presque toujours : le vendeur savait-il ?

• Caché. Le vendeur ne répond pas des vices apparents, que vous pouviez constater vous-même (article 1642). Des pièges à blattes posés partout ou des traces visibles sur le sommier pendant les visites affaiblissent votre dossier.
• Antérieur à la vente. C’est le point le plus discuté : les punaises voyagent dans les bagages et les meubles, y compris ceux du déménagement. Une infestation importante, avec des insectes de toutes tailles et beaucoup de traces, découverte dans les jours qui suivent l’entrée, plaide pour une présence ancienne.
• Grave. Une infestation qui rend le logement difficilement habitable peut l’être ; quelques blattes isolées, sans doute pas.

La clause « sans garantie » de l’acte

La plupart des actes de vente entre particuliers écartent la garantie des vices cachés. L’article 1643 le permet, mais la clause ne protège pas un vendeur qui connaissait le vice, ni un vendeur professionnel. Un vendeur qui a caché volontairement une information qu’il savait déterminante commet en outre un dol (article 1137 du code civil).

Tout se joue donc sur ce que savait le vendeur. Cherchez les traces : facture d’un désinsectiseur, meubles laissés et traités, voisins ou syndic au courant, procès-verbal d’assemblée générale mentionnant un traitement de l’immeuble.

Si le vice est reconnu, vous pouvez garder le logement et obtenir une partie du prix, ou, en théorie, rendre le bien (article 1644) ; un vendeur qui savait doit en plus des dommages et intérêts (article 1645). L’action doit être engagée dans les deux ans qui suivent la découverte (article 1648).

Par quoi commencer

1. Faites constater avant tout traitement : photos datées, puis rapport écrit d’un professionnel qui décrit l’ampleur de l’infestation et, si possible, son ancienneté. Pour un dossier solide, un commissaire de justice (l’ancien huissier) peut dresser un constat.
2. Faites traiter ensuite, sans attendre l’issue d’un litige : une infestation s’étend. Gardez les factures.
3. Écrivez au vendeur en recommandé, avec ces pièces, en copie au notaire qui a reçu l’acte.
4. Vérifiez votre protection juridique (souvent incluse dans l’assurance habitation) : elle peut financer un avocat ou un expert. En cas de désaccord, le juge peut désigner un expert avant tout procès.

Pour des blattes qui circulent dans tout l’immeuble, le traitement des parties communes relève du syndic. Si vous louez au lieu d’acheter, les règles sont différentes : voyez punaises de lit en location, qui paie.

À retenir

1. Faites constater l’infestation, avec un rapport écrit, avant de traiter.
2. Le recours contre le vendeur exige un vice caché, antérieur et grave.
3. La clause « sans garantie » ne protège pas un vendeur qui savait : cherchez les preuves.
4. Agissez dans les deux ans qui suivent la découverte.